Blog
Wat kost een makelaar bij verkoop? Courtage en kosten uitgelegd (2026)
Wat kost een verkoopmakelaar in Nederland? Uitleg over courtage, vaste tarieven, opstartkosten, btw en waar je op moet letten — helder op een rij door IK-Makelaardij.
Een van de eerste vragen bij verkoop is: wat kost een makelaar eigenlijk? De makelaarskosten zijn meestal de grootste kostenpost bij de verkoop van je woning. In deze gids leggen we helder uit hoe die kosten zijn opgebouwd — courtage, vaste tarieven, bijkomende kosten en btw — en waar je op moet letten. Wat IK-Makelaardij zelf rekent, lees je transparant terug op onze pagina over kosten en pakketten.
Let op: de bedragen en percentages in deze gids zijn marktbrede gemiddelden en een momentopname. Ze verschillen per makelaar, regio en dienstenpakket. Vraag altijd een persoonlijke offerte.
Courtage: een percentage van de verkoopprijs
De meest voorkomende vorm van makelaarskosten is courtage: een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs (niet de vraagprijs of taxatiewaarde). Omdat het achteraf wordt berekend, weet je vooraf niet tot op de euro wat je kwijt bent — wel kun je een goede inschatting maken.
- Marktbreed ligt de gemiddelde courtage in 2026 rond de 1,1% van de verkoopprijs.
- De spreiding is groot: in de praktijk zie je doorgaans 0,9% tot 1,5%, afhankelijk van makelaar, regio en woningwaarde.
- Een rekenvoorbeeld: bij een verkoopprijs van € 400.000 komt 1,1% neer op ongeveer € 4.400.
Een courtage heeft een belangrijk voordeel: de makelaar deelt mee in de opbrengst en is dus financieel gemotiveerd om de hoogst mogelijke prijs voor je woning te realiseren.
Courtage versus een vast tarief
Steeds meer makelaars werken (ook) met een vast tarief: een vooraf afgesproken all-in bedrag, ongeacht de verkoopprijs.
| Courtage (percentage) | Vast tarief | |
|---|---|---|
| Hoe | % van de verkoopprijs | Vast bedrag vooraf |
| Voordeel | Makelaar gemotiveerd voor hoogste prijs | Volledige zekerheid over de kosten |
| Minder gunstig | Kosten stijgen mee met de prijs | Minder prikkel om het maximale te halen |
| Past vaak bij | Woningen in een breed prijssegment | Duurdere woningen |
Welke vorm voordeliger is, hangt af van je situatie. Reken beide opties door en vergelijk. Een variant is de bonuscourtage: een lagere basiscourtage plus een extra percentage over het deel van de opbrengst boven een afgesproken streefprijs — lees zo'n afspraak altijd goed door.
Bijkomende kosten naast de courtage
Naast courtage of vast tarief kunnen er extra kosten zijn. Vraag bij elke offerte expliciet wat wél en niet is inbegrepen:
- Opstartkosten — om je woning verkoopklaar te maken (fotografie, inmeten volgens NEN 2580, Funda, brochure). Marktbreed gemiddeld € 300 – € 1.000, soms bij verkoop verrekend met de courtage.
- Intrekkingskosten — als je de verkoop tussentijds stopt of naar een andere makelaar gaat, voor de al gemaakte kosten.
- Professionele fotografie — als die niet is inbegrepen, doorgaans € 150 – € 500. Goede beelden leveren aantoonbaar meer bezichtigingen op.
- Energielabel — verplicht bij verkoop; afhankelijk van de adviseur globaal € 150 – € 525.
- Notaris (royement hypotheek) — voor het doorhalen van je oude hypotheek; dit deel is fiscaal wél aftrekbaar.
Let op de btw
Op makelaarskosten zit 21% btw. Sommige makelaars noemen hun percentage of tarief inclusief btw, anderen exclusief — dat scheelt aanzienlijk. Bij een courtage van 1,5% exclusief btw over € 400.000 loop je al snel ruim € 1.000 hoger uit dan bij een inclusief-opgave. Controleer dit dus bij elke offerte. Goed om te weten: makelaarskosten zelf zijn niet aftrekbaar bij de belasting.
Waar je op moet letten
- Vergelijk meerdere offertes en kijk niet alleen naar het percentage, maar naar wat je ervoor krijgt.
- Vraag wat is inbegrepen — fotografie, plattegronden, Funda, begeleiding en bezichtigingen.
- Check de btw — inclusief of exclusief.
- Onderhandel gerust over de courtage, maar blijf realistisch: te veel bezuinigen op presentatie kost vaak meer via een lagere opbrengst.
- Weeg prijs én kwaliteit — een sterke makelaar verdient zich vaak terug in een hogere verkoopprijs en een snellere verkoop.
Wat je krijgt voor de kosten
Een goede makelaar doet meer dan een bordje in de tuin zetten: een onderbouwde waardebepaling en vraagprijsstrategie, professionele presentatie en marketing, het voeren van bezichtigingen en onderhandelingen, en de juridische afhandeling tot en met de overdracht. In een krappe markt kan dat het verschil maken tussen een redelijke en een uitstekende opbrengst.
Zo werkt het bij IK-Makelaardij
Bij IK-Makelaardij houden we de kosten transparant en begrijpelijk. Wat we precies rekenen en welke pakketten we bieden, lees je op onze pagina over kosten en pakketten. Wil je eerst weten wat je woning kan opbrengen? Begin met een gratis, vrijblijvende waardebepaling — zo weet je waar je aan toe bent vóór je een keuze maakt. Verkoop je in onze regio? Lees ook onze lokale gidsen, bijvoorbeeld over huis verkopen in Groningen of in Leeuwarden.
Onafhankelijke informatie
Wil je je breder oriënteren op de kosten bij verkoop? Deze onafhankelijke organisaties geven neutrale consumentenvoorlichting:
- Vereniging Eigen Huis — voorlichting over kopen, verkopen en bijbehorende kosten.
- Consumentenbond — onafhankelijke informatie over makelaars en verkoopkosten.
- Nibud — onafhankelijke voorlichting over huishoudfinanciën en budget.
Veelgestelde vragen
Wat is de gemiddelde courtage van een makelaar? Marktbreed ligt de courtage van een verkoopmakelaar in Nederland in 2026 gemiddeld rond de 1,1% van de uiteindelijke verkoopprijs, met een spreiding die in de praktijk doorgaans tussen ongeveer 0,9% en 1,5% ligt. Bij een woning van € 400.000 komt 1,1% neer op zo'n € 4.400. Percentages en bedragen verschillen per makelaar, regio en dienstverlening.
Wat is het verschil tussen courtage en een vast tarief? Courtage is een percentage van de verkoopprijs: de makelaar verdient meer naarmate je woning meer opbrengt, wat hem motiveert om een hoge prijs te realiseren. Een vast tarief is een vooraf afgesproken bedrag, ongeacht de opbrengst — dat geeft zekerheid vooraf en kan gunstig zijn bij duurdere woningen. Wat het voordeligst is, hangt af van je situatie.
Komt er btw bij de makelaarskosten? Ja, op makelaarskosten zit 21% btw. Let goed op of een genoemd percentage of bedrag inclusief of exclusief btw is — dat scheelt aanzienlijk. Makelaarskosten zijn niet aftrekbaar bij de belasting (de royementskosten van je hypotheek bij de notaris wél).
Is de courtage onderhandelbaar? Ja, de courtage is in principe onderhandelbaar. Vergelijk meerdere offertes en vraag precies wat er inbegrepen is. Let op: een tarief dat zó laag is dat de makelaar bezuinigt op presentatie en marketing, kan je via een lagere opbrengst of langere verkooptijd uiteindelijk meer kosten.
Wat zijn opstartkosten en intrekkingskosten? Opstartkosten zijn de kosten om je woning verkoopklaar in de markt te zetten (fotografie, inmeten, Funda, brochure), marktbreed gemiddeld € 300 tot € 1.000. Soms worden ze bij verkoop met de courtage verrekend. Intrekkingskosten betaal je als je de verkoop tussentijds stopt of naar een andere makelaar gaat.